整个行业从头到尾都在玩忽职守
<I>理查德·比特纳</I><BR><BR> <B></B><BR><BR> 回首往事，开办一家次级借贷<a href="/hunt/tag/%BB%FA%B9%B9/" class=kw >机构</a>的想法带有一股子疯狂。之所以这么说并不是因为6年后这个行业<a href="/hunt/tag/%C6%C6%B2%FA/" class=kw >破产</a>了。当我们在2000年9月成立凯尔纳抵押贷款投资公司的时候，我才意识到，对于判断信用不良的借款人这件事，我真的是一无所知。在初入这个行业的前半年时间里，我觉得自己毫无资格负责一家次级贷款公司，正如我无力驾驶一艘航天飞机。<BR><BR> 在银行抵押贷款业摸爬滚打的7年为我打下了坚实的业务基础，但是，对<a href="/hunt/tag/%CD%A8%D3%C3%B5%E7%C6%F8/" class=kw >通用电气</a>资本这种级别的公司来说，我所受的学校教育在很大程度上还是很保守。当我初次接触次级借贷业务的时候，这类业务的高风险天性让我认为，这个行当最适合那些头脑不济或大脑受损的人。把钱借给没啥信用的人，这听上去就是一个可怕的想法。而到我亲自品尝了其中的滋味以后，我的想法才有所改变。<BR><BR> 1999年，我在<a href="/hunt/tag/%C3%C0%B9%FA/" class=kw >美国</a>通用<a href="/hunt/tag/%C6%FB%B3%B5/" class=kw ><a href="/hunt/tag/%C6%FB%B3%B5/" class=kw >汽车</a></a><a href="/hunt/tag/%BD%F0%C8%DA/" class=kw >金融</a>服务公司（GMAC）的RFC担任业务代表，这份工作将我引入到相对狭小的细分贷款领域——次级贷款。作为全美最大规模的非机构抵押担保贷款<a href="/hunt/tag/%D6%A4%C8%AF%C9%CC/" class=kw >证券商</a>，RFC购买那些不符合房利美（Fannie Mae，全称为联邦国民抵押贷款协会）和房地美（Freddie Mac，全称为联邦住房抵押贷款公司）的贷款业务指导准则的贷款。当大部分贷款产品都转向信用良好的借款者时，RFC则开始在次级贷款领域声名鹊起。不久之后，我就认识到，购买高风险抵押贷款这件事还是很有戏的。<BR><BR> 我开始这份工作的几个月之后，次级抵押贷款行业就发生了第一次业内危机，结果是，这类特别的贷款公司中有大部分都被迫宣告破产。尘埃落定之后，RFC成为为数不多的幸存者之一，机会也由此而生。我的薪水和我创造的收入直接成正比，在我们进行证券化的贷款中，次级贷款创造的利润比其他类贷款产生的利润要高出3-5倍。所以，虽然RFC给了我7种不同产品供出售——从巨额抵押贷款到房屋净值贷款——但是，我对大多数贷款弃之不取，而偏爱次级抵押贷款。<BR><BR> 当RFC要求我们<a href="/hunt/tag/%C8%AB%C1%A6/" class=kw >全力</a>推进产品<a href="/hunt/tag/%CF%FA%CA%DB/" class=kw >销售</a>时，我找不到任何逻辑上的理由去出售那些钱少又毫无竞争力的产品。我觉得，成功的最佳途径就是利用RFC在次贷<a href="/hunt/tag/%CA%D0%B3%A1/" class=kw >市场</a>中的行业地位。<BR><BR> 也就是在这一年，我遇到了肯·奥曼，他负责第一联合抵押公司的二级市场及相关的运营，是我最优质的客户。只用了几个月，我就发现，相比我们大多数人，肯对这个行业有更深刻的认识。他审核买卖交易，掂量借款人的斤两，然后立马能断定这笔贷款的风险收益是否划算。让我印象最深的是，无论贷款是否签批，他的直觉通常都非常精准。<BR><BR> 因为他对自己的工作不太满意，而我们又很快地找到了共识，因此，我伺机切入，拉他入伙，成立我们自己的公司。我之前说过，我的资历尚且无法主持一家次级贷款公司，这并非妄自菲薄。在RFC的18个月让我迈入了这个行业的门槛，但还不足以令我应对将要面临的挑战。<BR><BR> 在RFC，我购买已经闭合的抵押贷款。而凯尔纳抵押公司的目标是成为一家贷款批发商。我们瞄准的是那些抵押贷款经纪商、独立代理机构，他们在打包高风险贷款的时候需要援手。这种业务要求的判断理解力在我为RFC工作时根本用不着。因为我们要查看的对象全都是硬骨头买卖，我们面临的挑战是要判断出一笔业务的风险是否适宜，哪些借款人不应得到融资。因此，我盼着自己也能近朱者赤，具备一些肯的直觉禀赋。<BR><BR> 如果你整天都在寻找“刀口”上的业务（风险业务），你很容易迷失，忘记良好的信用风险究竟是什么。幸运的是，肯让我懂得了评估一项贷款的关键所在，首先得问两个基本问题：<BR><BR> <B>问题1——借款人能否支付每月的按揭贷款？</B><BR><BR> <B>问题2——发放贷款能否改善借款人的现状？</B><BR><BR> 肯告诉我，如果你的两个回答均为“能”，那么，这一笔次级贷款就值得去做。一开始，我认为肯是在开玩笑。<BR><BR> “这就行了？”我问他。“你在次级贷款行业待了10年，你的秘籍就是问借款人能否支付每月的按揭贷款，看他们是否越过越好？”<BR><BR> 这些问题虽然很简单，但是，我很快就发现了它们的真正价值。做一名次级贷款人意味着你在一个灰色的世界里生活。大部分的业务信息都不透明，如果我们纠缠于琐碎细节，那我们会整天质疑前期的决定。当然，我们有一定的指导准则，但是有很多产品需要我们具体情况具体处理。这表示，要想存活下去，周全可靠的判断、承担风险的主观意愿以及对直觉的自信力非常关键。在RFC的18个月时间里，我目睹几家贷款公司破产，原因就在于他们并不具备这些特质。<BR><BR> 走运的是，我们的公司很快就步入飞速发展。我们一共有三位合伙人，在肯和另一位合伙人迈克·埃利奥特（他也曾在第一联合抵押公司工作）的帮助下，我弄清楚了次贷业务错综复杂的方方面面。我个人在实际工作中就依据上述两个问题进行贷款核查。当我怀疑一笔贷款的合理性时，我就拿这两个问题做试金石。从最低限度来看，肯定的回答可以规避道德风险，并让我夜夜安睡，因为我明白我们的决定是正确无误的。<BR><BR> 我写这本书有两个原因。第一，如果你没有完全脱离这个行业，那么，在过去的一年时间里，你总会读到一些关于次贷行业的东西。即便所有媒体都在长篇累牍地报道，也还是有一些更深入的故事有待被挖掘。我的目的就是揭开次级抵押贷款行业的帘幕，以局内人的视角来展现这个行业的全貌。这一角度将表明，这一细分贷款业务的建立基础是有缺陷的。<BR><BR> 次级贷款行业的命运转承是多种不当因素错综交织的结果。弄清该行业参与者的动机，以及他们的互动机制，是讲述这个故事的关键所在。经纪商创造这些贷款，贷款公司提供这些贷款，投资机构将这些贷款打包成抵押证券，评级机构对这些证券评级。通过梳理这个过程，我们就能充分了解到这一过程会如何出错，又会在哪些地方出错。仔细检查每一处细节，我们会发现整个行业从头至尾的一切问题，这些问题说轻些是做得不到位，说重点就是玩忽职守。检查的结果同样说明，目前<a href="/hunt/tag/%B7%BF%B5%D8%B2%FA/" class=kw >房地产</a>市场所面临的问题比大部分人认识到的情况要严峻得多。<BR><BR> 写作此书的第二个原因是想要找到解决的办法。尽管次级贷款存在着很多严重的负面问题，但是，如果运用得当，次级贷款对信用不佳的借款者来说还是非常有价值的东西。不幸的是，行业的贪婪令几十万借款人陷入失去房屋的危险之中。只有理解了每个问题的根源，才能找到有效的解决之法。适时、适地、适当地提出问题，鱼与熊掌方有兼得的可能——既可以很好地保护消费者，又不用降低信用市场的流动性。<BR><BR> 抵押贷款业迫切地需要修复。投资人对所有非机构抵押支持证券没有兴趣，这导致信用市场的流动性大幅萎缩。目前信用产品的供应退回到了15—20年前。直到投资机构相信危机已经触底，引发崩溃的问题已经得到充分的披露，借款人才不会因为信用产品减少造成的融资难而苦闷不堪。从贷款创造到证券化过程结束，如果我们不能恢复对每个贷款环节的信心，这场危机会愈演愈烈，房地产市场和整个经济体都会遭遇浩劫。<BR><BR> 内容简介：作为一位在美国抵押贷款业内干了14年的行家里手，作者亲身经历了这场席卷美国的危机发展的全过程——房屋滞售，价格跌落，<a href="/hunt/tag/%D0%C5%B4%FB/" class=kw >信贷</a>紧缩。作者通过一个业内人的视角，为我们揭开美国次贷行业的内幕，描绘了一个行业全景和其中形形色色的人物与故事，反映了交易背后的利益勾连，揭示了造成危机的原因和真相。<BR> <blockquote><b>标签</b>:<a href=/hunt/tag/%B7%BF%B5%D8%B2%FA/ target=_blank>房地产</a> <a href=/hunt/tag/%BB%FA%B9%B9/ target=_blank>机构</a> <a href=/hunt/tag/%BD%F0%C8%DA/ target=_blank>金融</a> <a href=/hunt/tag/%C3%C0%B9%FA/ target=_blank>美国</a> <a href=/hunt/tag/%C6%C6%B2%FA/ target=_blank>破产</a> <a href=/hunt/tag/%C6%FB%B3%B5/ target=_blank>汽车</a> <a href=/hunt/tag/%C8%AB%C1%A6/ target=_blank>全力</a> <a href=/hunt/tag/%CA%D0%B3%A1/ target=_blank>市场</a> <a href=/hunt/tag/%CD%A8%D3%C3%B5%E7%C6%F8/ target=_blank>通用电气</a> <a href=/hunt/tag/%CF%FA%CA%DB/ target=_blank>销售</a> <a href=/hunt/tag/%D0%C5%B4%FB/ target=_blank>信贷</a> <a href=/hunt/tag/%D6%A4%C8%AF%C9%CC/ target=_blank>证券商</a> </blockquote>页:
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